住まいを買う契約の流れ
物件選びについて
1.マンションか一戸建てか
「自分の土地」にこだわりのある人、あるいは長年一戸建てで暮らしてきた人は、やはり持ち家の購入を考えるときには一戸建てが前提となる傾向があるようです。一戸建て志向の人は、主にマンションになりますが、集合住宅の場合は隣戸や上下住戸への気遣い、管理組合での活動などが煩わしいと感じることが多いようです。
反対にマンション志向の人は、一戸建ての人がデメリットに感じることをメリットとして捉えている場合が多く、例えば同じ建物内に暮らすことでコミュニティの形成が楽であること、管理組合を通じた管理会社による清掃やメンテナンスが日常的に行われるので居住者自身は手がかからないなどが挙げられます。
このような住まいおよび暮らし方の好みに購入予算を考え合わせて、まずは購入物件を決めることになります。ただ、それぞれにさまざまな物件が存在するので、先入観で考えを固定せずにまずは広くたくさんの物件情報を見てみることをおすすめします。例えば、一戸建てでは借地権(定期借地権含む)も選択肢となるので、思ったよりも低めの予算での購入がかなうかもしれません。また、1階の専用庭付きマンションならば、一戸建てのようにガーデニングなどを楽しむことができるでしょう。
いずれにしても、全て満足できる物件を見つけるのはなかなか難しいことですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、予算と価格が合致するところを探りながらライフスタイルに合った物件を選んでいくことが大切です。
2.新築か中古か
一般的には中古住宅よりも新築住宅を好む人が多いようです。誰も住んだことがない新しい家に住むというのはうれしいことですから、それはうなずけます。ただ、好みということであれば、購入した住宅をそれこそ自分の好きなように手を加えて思い切り個性を出したいという人には、中古住宅が向いていると言えます。
予算面で考えれば、基本的には新築の方が高いのはごく一般的な傾向なので、金額面でどちらにするかも重要な選択の分かれ目になるでしょう。ただし、新築住宅の購入には税制面での優遇措置が受けられるというメリットがあるので、そのことも考慮するといいでしょう。
また、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件を見て確認した上で購入判断ができるという点で違いがあります。
3.物件情報の収集
希望通りの物件との巡り合いの機会は、多くの物件情報を収集すればその中から見つかる可能性は高くなるでしょう。ただし、単に量だけではもしかしたら時間を使うだけの結果になるかもしれません。そうならないためには、以下のような入手ルートに関する知識はかなり大切になります。
(1)インターネットを活用する
インターネットには、アットホームのような不動産に特化した物件情報のポータルサイトが存在します。日本全国、全物件種別の最新情報が掲載されているので、候補物件の検索のほか、希望地域の物件価格相場を知る上でもとても役立ちます。所在地から探す、沿線・駅から探す、通勤・通学時間から探すなど、その人に合った探し方ができるので、素早く候補物件の情報を集めるには最適といえます。
(2)不動産会社独自のWebサイトを利用する
例えば分譲開始時に人気が高まりそうなブランド物件の情報を集めるには、販売(代理)する不動産会社のWebサイトを閲覧するとともに、その不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくといいでしょう。入会(会員登録)はほとんどの場合は無料なので、気軽に利用できます。登録時に希望条件を入力しておくと、マッチング機能により概要物件が出てきたときに自動で知らせてくれるサービスも選択により利用できます。
(3)新聞折込みチラシ等
住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシが役立ちます。また地域に特化したフリーペーパーなどの刊行物にも不動産情報が掲載されていることが多いので、気にして見てみるといいでしょう。
不動産会社への訪問、購入申込み~売買契約締結まで
1.不動産会社に問い合わせる
上記の手段で物件を探して候補物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせをして内見の段取りを取り付けます。新築分譲住宅の場合は、オープンハウス(ルーム)として公開されている場合が多いので、開催日に内見に行かれるように手続きをします(フリーで公開している物件、予約が必要な物件があります)。中古住宅は売主が居住している場合があるので、事前に連絡の上内見日程を調整、確定していく必要があります。
2.取引態様について
また、物件情報を公開している不動産会社はそれぞれ取引上の立場が異なります。これを「取引態様」といいます。不動産の物件広告にはこの取引態様は必ず明記されていて、例えば「売主」、「販売代理」、「仲介(媒介)」などと書かれています。買主が物件を購入するという行為だけを考えれば、どの取引態様でも変わりがないように思えますが、仲介手数料の有無が異なるなどの違いがありますので、物件ごとに取引態様を確認しましょう。基本的に中古住宅の購入では不動産の立場は仲介になります。一概にどの形態がいいとは言えませんので、取引態様を確認したらそれぞれの対応の違いも調べておきましょう。
3.購入の申込み
分譲住宅、分譲マンション等の広告には、「購入お申し込みの際には申込証拠金○○円と印鑑をご用意ください」などと表記されていることがあります。これはその物件を気に入って購入を申し込む際には、申込書に必要事項を記入して提出することのほかに、指定の「申込証拠金」を預ける必要があることをあらかじめ伝えているわけです。申込証拠金の意味合いとしては、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明するということが挙げられます。これらがそろって初めて「この住宅を買いたい」という意思表示が行えることになるので、必要なものは忘れないようにしないといけません。購入が確定したときには、後日支払う何らかの費用に充当されることがほとんどです。
また、収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)が必要な場合も多いので、何が必要なのかが不明な場合は事前に不動産会社に確認しましょう。
4.重要事項の説明
不動産取引には確認すべき項目、複数の法令による規制などが含まれるため、宅地建物取引業法(以下宅建業法)では不動産会社には一般消費者である物件購入者に対して、売買契約の締結に先立って「重要事項説明」義務を課しています。
重要事項説明は不動産の専門家と言える「宅地建物取引士」が、購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し自分が有資格者であることを証明した上で、「重要事項説明書」によって販売物件の内容や取引条件などを説明しなければなりません。
前述のように、重要事項説明は契約締結前に行われるものですから、不明な点があればそのときに確認することができます。言い方を変えれば、不明点を確認しないまま重要事項説明書に署名捺印しさらに売買契約書に署名捺印して契約を締結した後では、そういう意味だとは思わなかったとか、聞き漏らしていたとか言っても内容を改訂することはできませんし、契約を取りやめることもできません。ですから、細大漏らさず説明を聞いて、全て納得した上で重要事項説明を終えることがとても大切なのです。
5.売買契約
重要事項説明を受けて全て納得した上で完了したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の観点から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務付けています。
仲介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によって多少の違いがありますが、基本的な事項は次のとおりです。
・売買物件の表示
・金銭に関すること(売買代金・手付金等の額・支払日)
・土地の実測及び土地代金の精算
・境界の明示
・所有権の移転と引き渡し
・付帯設備等の引き継ぎ等
・負担の消除
・公租公課等の精算
・手付解除
・危険負担(引き渡し前の物件の滅失・毀損)
・契約違反による解除
・反社会的勢力の排除
・特約
・契約不適合責任
売買代金の支払いと登記手続き
1.売買代金の支払いの流れ
物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな費用名目で金銭を支払うことになります。主な費用を内容とともに記しておきます。
(1)申込証拠金
主にその物件を購入したいという意思表示の証拠として支払います。一般的には5万円~10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。
(2)手付金
手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。
(3)内金(中間金)
内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。
(4)残代金…本物件の引渡し時または融資実行時
物件の引渡し時(融資実行時)には残代金の精算という形で、支払い手続きが行われます。売買代金の残金や諸費用を支払うと、物件の登記を行うという流れになっています。残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残代金が融資額より多い場合は、その不足分を現金等で準備しなければなりません。また、物件の引渡しから住宅ローンの実行までに期間が空く場合は、一時的に金融機関からつなぎ融資を受けることが必要になります。
2.登記手続きの進め方
不動産会社から住宅を購入する場合には、物件の登記手続きはその会社が手配してくれるはずですが、登記手続きは自分以外の誰かに代理申請してもらうときは、その業務は司法書士しかできないことが法令で定められています(一部は土地家屋調査士も可)。したがって、知識があれば当事者自身で行うことで、代理申請にかかる費用を削減することができます。ただ、やはり専門知識が必要になりますから、無理して自分でやることはおすすめしません。
不動産登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。
例えば、Aさんがある不動産を購入したとします。ところが売主が同じ物件をBさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然AさんはBさんとその物件の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし、Aさんが購入時に不動産の所有権移転登記を済ませていれば、物権変動を第三者であるBさんに認めさせることができるのです。実は不動産の登記は法令上の義務にはなっていないので、うっかり忘れるということも起こり得るのです。自分の財産を守るために、登記は必ず行いましょう。
こんな記事も読まれています
- 購入コンテンツ
- 「住宅の性能評価」とは
- 購入コンテンツ
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 購入コンテンツ
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 購入コンテンツ
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入コンテンツ
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
不動産お役立ち情報
コンテンツ一覧
会社案内
株式会社みとま不動産
〒810-0001
福岡県福岡市中央区天神3丁目2-4-201
TEL:092-732-5536
FAX:092-732-5537
営業時間:9:30~18:00
定休日:土、日・祝
スマートフォンサイト
スマートフォンサイトは、こちらからアクセスしてください。
不動産お役立ち情報
- 不動産お役立ち情報
- 売却は「売却理由」と「取引の流れ」が大切
- 住まいを売る契約の流れ
- 家の買い替えは、購入が先か売却が先か?
- 自宅に「住みながら上手に売る方法」とは
- 物件の引渡しまでに売主がしておく準備とは
- 仲介だけではない不動産売却の4つの方法
- 不動産価格の「相場」を知り上手に売るには
- 査定から成約までの「価格」の違いとは
- 売主が負う「契約不適合責任」とは
- 不動産売却時に必要な書類と取得方法
- 自力でも売れる?個人売買の可能性とリスク
- 「任意売却」でローン滞納の損害を最小限に
- 不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう
- 「共同仲介」と「単独仲介」とは何か
- 不動産会社と結ぶ「媒介契約」の種類とは
- 売却時に選ぶ「一般媒介契約」とは
- 売却時に選ぶ専任・専属専任媒介契約とは
- 知っておきたい「買取保証付き仲介」とは
- 不動産の評価額はどのように決まるのか
- 住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
- 不動産を売るときの諸費用はいくらかかる?
- ローン残債がある住まいの抵当権抹消とは
- 土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは
- 売却時の「3000万円特別控除」とは
- 不動産売却後の確定申告は必要?不要?
- 住まいの買い換えで使う「つなぎ融資」とは
- 価格査定を複数会社に依頼する理由
- うまく使いたい「簡易査定」と「訪問査定」
- 中古一戸建てはどのように評価されるのか?
- 売れやすい土地の条件と売るための対策とは
- 土地は「古家付き」「更地」どちらで売る?
- 土地売却を円滑に進めるためのポイント
- 売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは
- 「旗竿地」を売るために知っておきたいこと
- 農地はどうすれば売れる?地目の変更とは
- 住まいの売却時期を決める4つのポイント
- 築20年以上の家を売却するためのポイント
- 築30年超の古家の売却について
- 物件がなかなか売れない…その理由と対処法
- 「買取り」を利用してスムーズに不動産売却
- 売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ
- 居住中の内見希望への対応ポイント
- 現地見学で物件をアピールする方法あれこれ
- マンションを有利な条件で売却する戦術とは
- 再建築不可物件を売却するときのポイント
- 「賃貸」にはない「持ち家」のメリットとは
- マンションVS一戸建て 選び方の基準は?
- 新築と中古どちらを買う?その違いを知ろう
- 購入物件の希望条件を整理する
- 住宅購入時は希望立地をよく考えよう
- 間取りの考え方を理解して住まいを選ぶ
- 世帯タイプ別の住まい選び
- 購入前に知っておきたい住まいの「階段」
- 「住宅の性能評価」とは
- 住宅資金の前にライフプランを考えよう
- 住まいを買う契約の流れ
- 物件購入の申込み前から売買契約までの流れ
- 物件の最終確認と残代金の精算・引渡し
- マイホームの引渡しから入居までの流れ
- 販売担当者との上手なコミュニケーション術
- 新築物件の内覧会と入居説明会について
- 入居後のトラブルへの対応について
- 住まいの「買いどき」について考えよう
- マイホームはいつ買う?判断する3つの基準
- 20代の住まい購入のポイント
- 30~40代の住まい購入のポイント
- 50~60代の住まい購入のポイント
- 一戸建て購入で大切な土地選び
- 建売住宅と注文住宅の特徴と違いとは?
- 意外に知らない「建築条件付き土地」とは
- 住まい方で違う「二世帯住宅」のタイプとは
- 一戸建ての新生活について
- 大規模?高層?マンションのタイプを知ろう
- 一戸建て感覚で住めるマンションとは
- 魅力的なマンションの共用施設・サービス
- マンションの新生活について
- 注目の「リノベーション物件」とは
- 理想への近道は「中古+リノベーション」
- 「建物状況調査(インスペクション)」とは
- 資金計画を考えよう! 諸費用も忘れずに
- 年収、ローン…家の購入予算はどう決める?
- 住宅購入時に「頭金」はどのくらい必要か
- 予算よりも高い物件は買える?その方法は?
- 住宅購入に必要な初期費用とは
- ローン以外に住まい購入後にかかる費用は
- 住宅ローンを利用するメリットについて
- 住宅ローンにはどんな種類がある?
- 住宅ローンの金利タイプとは
- 住宅ローンの返済方法について
- 住宅ローンの返済期間はどう考える
- 住宅ローンの審査基準ってどういうもの?
- 住宅ローンのボーナス返済とは
- 住宅ローンの申込みから融資実行までの流れ
- 返済で失敗しない適正な住宅ローンの組み方
- 「フラット35」について
- 住宅ローン返済を楽にする「繰上げ返済」
- 共働き世帯のための住宅ローンとは
- 住宅ローンの借り換えについて
- 家を買い替える強い味方「買い替えローン」
- 購入時に考えるべき「住まいの将来性」とは
- 購入時に考えるべき住まいの「資産価値」
- 一戸建て見学時の留意点
- マンション見学時の留意点
- 物件以外にも重要な現地確認とは
- 購入申込みは何をする?留意点は?
- 売買契約時の留意点とは
- 「重要事項説明」と注意点について
- 不動産登記手続きを知っておこう
- 副業としての不動産投資を考える
- 不動産投資とはどういうものかを知ろう
- 投資物件の種目ごとのメリット・デメリット
- 不動産投資で重要な「利回り」を理解しよう
- オーナーチェンジ物件での投資とは
- 不動産投資の節税効果とは
- 不動産投資のリスクを減らす分散投資とは
- 不動産投資の概要~目的に合った投資を~
- マンション投資で重要な「管理状況」とは
- 防犯性の高いマンションの投資効果と確認点
- 遠方への転勤時、持ち家は売却か?賃貸か?
- なぜ土地活用が必要なのか
- 土地活用方法それぞれの魅力とは
- 不動産投資の必要経費と確定申告について
- 賃貸経営でのランニングコストについて
- 「不動産投資ローン」を知ろう
- 賃貸経営で必要な「修繕」について考えよう
- 「リバースモーゲージ」とはどんなもの?
- 空室対策の基本ポイント
- 賃貸経営で発生するトラブル・苦情への対応
- 「家賃滞納」時にオーナーはどう対応するか
- 「家賃保証会社」とはどういうもの?
- 退去時の原状回復義務と敷金返還について
- 所有物件の「付加価値」を高めるリフォーム
- ライバル物件に差をつけるリフォーム活用法
- 賃貸物件入居者のプチリフォームについて
- 賃貸管理サービスについて
- 賃貸管理はプロに任せるのが安心な理由
- 住まいを貸す契約の流れ
- 空き家を相続したらどうすればいい?
- 複数の相続人での不動産相続について
- 実家を売却する場合、相続前後でどう違う?
- 不動産のみを相続した場合の相続税について
- 不動産の購入が相続税対策に有効な理由
- 相続した不動産の名義変更について
- 起業の形は法人設立と個人事業主のどっち?
- 店舗開業の手順 コンセプト固め~開店まで
- 「店舗コンセプト」が重要な理由と設定方法
- 店舗開業成功のカギ!事業計画書の作り方
- 商圏調査の基本とは?長く続けるお店づくり
- 貸店舗物件の種類・特徴を知ろう
- 事業用賃貸物件と居住用賃貸物件はどう違う
- 店舗経営に伴うリスクと備えについて
- 店舗物件の「二度の引渡し」とは
- 事業主が知っておくべき店舗の内装制限とは
- フランチャイズという起業の選択肢を考える
- リースバック方式での新規店舗開業について
- 個人開業で知っておくべき確定申告について
- 「商店会」などの団体について
- 店舗開業時にかかる費用には何がある?
- 開業資金の準備・調達について
- 「開業費」「創立費」の取り扱いと節税効果
- 事業用不動産賃貸借での「権利金」について
- 入居する店舗はどう選ぶか
- 失敗しない「出店場所選び」をするために
- 事業の成否を左右する出店立地について
- 居抜き物件で開業するメリット・デメリット
- スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット
- 「空中店舗」での集客を考える
- 店舗開業に必要な手続き・資格について
- 「飲食店営業許可」と申請手続きについて
- 深夜営業するときの届け出と注意すべきこと
- 店舗の賃貸借契約時の留意点
- 失敗しないための店舗デザインの考え方
- 店舗レイアウトを考えよう
- 店舗内外装デザインから施工の依頼について
- 店舗施工でまず重要な見積もりとその見方
- 店舗施工で失敗しない依頼先選定時の注意点
- バリアフリーを考えた店舗づくりについて
- 店舗の外装について知っておくべきこと
- アパートとマンション、どちらがいいの?
- タウンハウスとテラスハウスはどんなもの?
- 賃貸で一戸建てに住むという選択肢
- 住みたい物件の希望条件を整理しよう
- もう迷わない!候補物件の絞り方・選び方
- 賃貸住み替え、物件を絞り込む3ステップ
- 希望の立地条件を考える
- 住み心地を左右する住まいの設備・仕様
- 気になるセキュリティー対策を確認しよう
- インターネット環境は事前に確認しよう
- 南向き以外も魅力!方角選びのヒント
- アパート・マンションの管理形態を知ろう
- 子育て世帯の賃貸物件の選び方
- ペットと暮らすための部屋選び
- 住む期間に合わせた物件選びをしよう
- 住まい選び~駅から離れた物件について~
- 検討の価値あり!女性専用物件とは
- 「家具・家電付き物件」を借りるという選択
- 家賃月額予算は全体支出をイメージしよう
- 家賃の上限はどれくらい?考慮すべきは何?
- 学生一人暮らしの家賃上限はどう考える
- 家賃の相場を調べよう
- 賃貸物件の管理費・共益費って何?
- 賃貸住宅の初期費用には何がある?
- 敷金・礼金・更新料についてきちんと知ろう
- 引越し費用について考えよう
- 新生活で必要なものを予算内でそろえるには
- 不動産会社に相談・訪問するときのポイント
- 安心して不動産会社に行くために
- 物件内見の準備と注意点について
- 内見時のチェックポイント
- 内見での室内・建物周りのチェックポイント
- 快適な暮らしに不可欠な周辺環境をチェック
- 住まいを借りる契約の流れ
- 住みたい物件を決めたら入居申込みをしよう
- 入居審査ってどういうもの?
- 賃貸借契約時に必要な書類とお金について
- 契約前の「重要事項説明」について
- 住まいの賃貸借契約で確認しておくべきこと
- 「家賃保証会社」の利用とはどういうものか
- 賃貸物件の借主側からの中途解約について
- 退去時の原状回復と敷金について
- 引越し会社の選び方
- 引越し準備と当日の流れ
- 引越し前に新居の掃除と原状確認をしよう
- 効率的に引越し当日をこなすための注意点
- 引越し時のチェックポイント
- 引越しのときのゴミはどうやって処分する?
- 不用品・大きなゴミの処分について
- 役所への届け出など新生活に必要な手続き
- 引越し直後から快適に暮らすために
- 間取り図を見て新生活をイメージしよう
- 快適に暮らすために居住ルールを確認しよう
- 近隣へのあいさつで安心・円滑なお付き合い
- 町内会・自治会は加入必須?メリットは?